在2015年下半年及2016年借着低利率公司债大规划“积草囤粮”的房企，从本年下半年开端的两年内，将面对高达数千亿的债务归还压力。但融资环境已由旧日的宽松转为紧缩，房企境内信誉债、非标融资等途径都遭到堵截，融资难度显着增大，海外发债、信任募资等再度升温。业界人士估计，中斗室企在2018年将面对窘境，不扫除有企业被吞并，而关于所有房企而言，下降杠杆率都是现在最重要的作业。上半年的最终两个月，房企被一波发债“中止潮”搅得有些堵心，这些债券发行的意图是为了“续命”，由于从2018年下半年开端，房企就步入了回售顶峰期。
据海通证券测算，地产债将在未来2-3年迎来到期顶峰。存续地产债中，2018年需求偿付的规划为1613亿元，是2017年的2.3倍，其间下半年是上半年的近3倍;2019-2021年需求偿付的规划分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元;此外，存续地产债在2018年进入回售期的超越3800亿元，2019年也挨近3700亿元，规划之大前所未有。之所以有如此之大的归还压力，是由于2015年下半年和2016年房企曾借着方针盈利大规划“积草囤粮”。彼时楼市主基调是“去库存”，加上2015年初公司债发行难度被下降，一些大型房企的发行利率一度低至3%。
房企债券融资需求由此得到开释，发行规划呈现井喷。克而瑞研究中心数据显现，2015年监测的108家典型房企融资总规划达1.36万亿元，融资规划是2014年同期两倍。其间，房企收据、债券类融资成为房企融资的干流方法，金额达7376亿元，占比54%;2016年1-11月，108家房企融资总规划达1.12万亿元。而房企债券的期限结构多采纳3+2年、2+1年等，也就是从本年下半年开端将大批量到期。
但面对行将到来的还账顶峰期，房企还想以低利率融到资已不是易事，甚至连融资自身也遭到了许多约束。2016年10月，新一轮楼市调控拉开大幕，房企发债瞬间跌入寒流，当年四季度发债规划即比一季度缩水超六成，2017年继续下降，到了本年5月还呈现了一波密布的发债项目中止。
这只是房企融资困局的冰山一角。楼市调控以来，针对房地产职业的违规融资例如土地融资、首付贷等遭全面严查，私募资管、银行委托借款等也不同程度遭到严控。克而瑞研究中心数据显现，本年5月，监测的108家房企新增融资额为579.69亿元，同比跌落45.3%。融资结构中，银行借款环比下降29.67%;受债市动摇影响，房企的收据、债券发行额缩量显着，环比下降49.9%。业界组织还指出，跟着4月资管新规的出台，大部分投向房地产职业的非标融资也将在2020年末前无法续发或存续。
不少房企的负债率现已拉响警报。Wind数据显现，本年一季度末，我国房企资产负债率上升至79.42%，创下13年新高;资产负债率超越80%的A股上市房企近40家。有银职业人士曾透露，负债率超越70%就很难得到借款，这是一条“隐形警戒线”，也有业界人士表明负债率警戒线是80%。国资委主任肖亚庆此前曾揭露点名两家负债率超越85%的央企，分别是中国铁物和中钢集团，均是靠钢贸事务虚增规划，引发债务危险。与此同时，许多房企的现金流也告急。Wind数据显现，A股128家上市房企中，一季度现金及现金等价物净添加额为负的房企到达72家，占比超越一半。
被按住资金命门的房企开端转战其他融资途径。据华夏地产研究中心统计数据显现，截至2018年前5个月，房地产企业海外资本商场融资数据到达了71笔、293.72亿美元，与2017年同期的31笔、127.85亿美元比较上涨幅度到达了130%。此外，房地产集合类信任的发行规划也占到悉数发行产品的约1/3，但信任融资本钱相对也较去年进步2-3个百分点，尤其是中斗室企融资本钱普遍进步。还有剖析师指出，近两年房企融资形式有所创新，比方购房尾款、物业费等ABS融资和永续债融资，还有其他非标债务融资和民间假贷等方法，这些债务并未计入负债中，房企所要面对的债务危机远超越商场想象。
央行在6月下旬发布的《中国区域金融运转陈述(2018)》中就批判房地产企业的高负债率。“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大;部分城市新房、二手房价格倒挂;租借联系不稳定，商场不规范，监管难度较大，房地产商场长效调控机制有待完善。”央行在陈述中如是写道。
值得一提的是，房企兼具金融属性，对杠杆的依赖性强，负债率的失控与房企高杠杆运营形式不无联系。“2018年，房地产企业最重要的作业就是下降杠杆率。”华夏地产首席剖析师张大伟表明，在规划化竞赛格式布景下，非常显着的拿地加快进程也推动了房地产企业的融资需求。但房企由于2016年替换了部分高本钱资金，房企资金链仍然宽余，跟着调控继续，发债等途径还有可能收紧，房企的压力将越来越大，2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年。
部分城市调控已影响房企出售，龙头房企压力不大，中斗室企将面对窘境，估计年内还将会呈现多宗股权融资，中小企业被吞并。申万宏源在一份研报中也指出，现在银行端的开发贷、信任与信誉债的融资名单正逐步打通，信誉融资危险统一管控，经过收拾房地产存量信誉债和2018年新发债券的融资主体改变能够看到，上市公司、央企、规划房企融资比重大幅进步。未来融资压力大时，职业有望加快洗牌。
